Refurbishments sind in aller Munde und eine einzigartige Gelegenheit, Gebäude grundlegend neu zu denken, umzugestalten und nachhaltig zu modernisieren. Sie gelten als eine der wirksamsten Maßnahmen auf dem Weg zur Klimaneutralität der Immobilienbranche, weil sie die graue Energie des Bestands nutzen und so nicht nur Baukosten, sondern eine signifikante Menge Treibhausgasemissionen einsparen. Das verheißt wirtschaftliche und gleichsam nachhaltige Investments. Zudem gelten Refurbishments angesichts vereinsamender Innenstädte und obsoleter Immobilien mit veralteten Nutzungskonzepten als geeignetes Mittel, vitale Urbanität und Aufenthaltsqualität wieder an desparate Orte zurückzubringen. Gerade für immer mehr Unternehmen auf Flächensuche ist diese Qualität ein entscheidendes Argument.

Aber wie gelangt man zur idealen Struktur, dem idealen Konzept für das gelungene Refurbishment? Wie findet man geeignete Objekte, die ihre enormen Potenziale zunächst noch verbergen?

Jedes Objekt ist einzigartig

Leonhard Sachsenhauser, Founding Partner Coros, weiß: „Wir benötigen neben dem ganz klassischen Immobilien-Know-how eine Menge weiterer Zutaten.“ Vor allem: die Extra-Meile für die Identifikation geeigneter Objekte zu gehen. Mit Menschen aus der Umgebung eines Objektes oder Quartiers, mit Mietern und Gewerbetreibenden zu sprechen, ist nach Ansicht Sachsenhausers das „A“ und „O“. „Wir denken uns in jeden Ort, seine Historie, seine Struktur und die Menschen hinein. Wir entwickeln unsere Konzepte für Menschen, nur dann funktionieren unsere Immobilien auch vor Ort. Jede Immobilie interagiert mit ihrer Umgebung auf einzigartige Weise“, sagt Sachsenhauser.

Städtebaulicher Kontext muss stimmen

Auch bei Refurbishments ist die Lage ein wichtiges Entscheidungskriterium. Hier setzt Coros in Deutschland vor allem auf urbane Hotspots mit einzigartiger Dynamik – vor allem die beiden Metropolen München und Berlin. Aufgrund ihrer herausragenden Lebensqualität und den einzigartigen Ökosystemen aus Innovation, Bildungsangebot und Wissenschaft eint beide eine starke Anziehungskraft für internationale Top-Talente und Unternehmen - von etablierten Blue-Chip-Firmen bis hin zu dynamischen Tech-Unternehmen.

„Neben diesen fundamentalen Faktoren muss das Gebäude selbst in den städtebaulichen Kontext gut eingebunden sein und über eine Qualität verfügen, die sich neu herausarbeiten lässt“, ergänzt Lutz Keßels, Head of Project Development bei Coros.

Beispiel „Alte Post“ in Berlin-Neukölln: Das denkmalgeschützte Hauptgebäude hat ohne Zweifel eine herausragende Lage und eine sehr gute Substanz, verzeichnete aber zu viele Dunkelflächen. Durch das Auftrennen der Decken konnte ein Lichthof ausgeprägt werden, der hochwertige und gut belichtete neu angeordnete Büroflächen über mehrere Etagen ermöglichte. „Der Verzicht auf Fläche an dieser Stelle bedeutete eine signifikante Steigerung der Qualität“, resümiert Keßels.

Mit einem Verbindungsgebäude wurde das Quartier ergänzt und Wohnen, unter anderem für Studenten, in den Standort integriert. „Mit dieser Konzeption konnten wir den Wohnungsteil wirtschaftlich gestalten und mit einer innovativen Holz-Hybridkonstruktion aufstocken, somit entstand ein zusätzlicher ESG-Impact“, resümiert Keßels.

Neue Ideen gefragt

Aber der Weg zur idealen Lösung ist oft lang und nicht gradlinig. „Die eine Idee für ein Refurbishment gibt es in der Regel nicht“, reflektiert Keßels aus seiner langjährigen Erfahrung. Das Endergebnis entstehe durch viel Arbeit und den Mut bewährte Denkmuster zu überwinden. Das erfordere vor allem den interdisziplinären Austausch, auch mit jüngeren Kolleginnen und Kollegen sowie externen Spezialisten. Zudem begreift Coros die Einbindung der Stakeholder vor Ort als integralen Bestandteil, wie Sachsenhauser hervorhebt: „Kommunalpolitiker oder Bürgerinnen und Bürger vor Ort sind in unserem Verständnis keine Hürden für Projekte, sondern essenzielle Know-how-Träger, die wir ganz bewusst einbeziehen. Sie geben unserer Konzeption wichtige Impulse.“

Nachfrage nach ESG bei Investoren steigt

Spätestens seit dem Start der Offenlegungspflichten im März 2021 rücken Refurbishments weiter in den Fokus der Immobilien- und Investmentbranche – dies vor allem auch deshalb, weil besonders der heutige Immobilienbestand seinen Beitrag zur Klimaneutralität 2050 liefern muss. Die Liquidität für nicht nachhaltige Objekte werde weiter zurückgehen und dieser Status zunehmend im Verkaufspreis reflektiert: „Eine ESG-Due Diligence ist inzwischen zwingend, um keine Abschläge analog bei einer fehlenden technischen Due Diligence zu riskieren und Nachhaltigkeitsrisiken zu minimieren“, sagt Marion Paroli, Head of ESG bei Coros.

Die Frage, wie viel Wertsteigerung in Euro durch eine nachhaltige Projektierung erfolgt, könne zwar heute noch niemand beantworten, auch weil es eine große Bandbreite von Maßnahmen gibt. Aber die Nachfrage auf Investorenseite nach nachhaltigen Refurbishments nehme stark zu. „Wenn Du Dich nicht auf den Weg begibst, ist der Zug irgendwann weg“, so Paroli. Gemessen an den Gesamtinvestitionen seien die Kosten für viele ESG-Maßnahmen und entsprechende Zertifizierungen schon mit relativ geringen Investitionen erreichbar. Sie lägen meist im unteren einstelligen Prozentbereich.

Nachhaltige Refurbishments erfordern Digitalisierungsprozess

Primäres Ziel ist es, vor allem die energetischen Verbräuche zu senken und Emissionen von Treibhausgasen zu minimieren. Sprich: ein Gebäude entlang seines Klimapfades zu entwickeln, mit dem Ziel, im Jahr 2050 – oder im besten Fall früher – Klimaneutralität zu erreichen. Neben dem „E“ gewinne inzwischen auch das „S“ immer mehr an Bedeutung: Wie ist die Mieterzusammen¬setzung vor Ort, die Anbindung an den ÖPNV, ist die Barrierefreiheit berücksichtigt? Auch das „G“ gilt es, in den Blick zu nehmen.

Entscheidend für den Erfolg einer erfolgreichen nachhaltigen Transformation und dauerhaften ESG-Begleitung einer Bestandsimmobilie sei es, den Status Quo zu kennen. „Daten, Daten, Daten – eine Grundvoraussetzung für ein gelungenes nachhaltiges Refurbishment“, betont Paroli und ergänzt: „Daher sollte die Erfassung und Auswertung dieser Daten von Beginn an mit einem klar definierten und vollständig digitalisierten Prozess erfolgen. Bei Coros sind wir auf einem guten Weg.“