Es stimmt, dass insbesondere die Regulatorik, wie etwa die EU-Taxonomie oder die Offenlegungsverordnung, vor allem Umweltaspekte, Energieverbrauch und die CO2-Emissionen von Immobilien in den Mittelpunkt gerückt hat. So können wir in der Branche im Hinblick auf ökologische Kriterien die Verbräuche von Immobilien messen, ihre CO2-Emissionen erfassen, Klimapfade vergleichen und auf dieser Basis Gebäudeausweise hinsichtlich der Klimabilanz und der Auswirkungen eines jeden Gebäudes erstellen. Für die Sozialverträglichkeit von Immobilien und Fragen einer guten Unternehmensführung gilt das nur bedingt. Sie werden auf Branchenebene kaum methodisch erfasst und somit nicht gut dokumentiert – auch wenn viele Unternehmen bemüht sind, diese Daten bestmöglich abzubilden und mit eigenen Scorings und Bewertungsmodellen zu erfassen.

Denn das S und das G in ESG fließen bereits auf der Ebene einzelner Unternehmen in immobilienwirtschaftliche Entscheidungsprozesse ein. Insbesondere die Sozialverträglichkeit von Immobilien spielt eine immer größere Rolle, sowohl im Investment als auch im Asset Management. Weil in der modernen Stadtentwicklung die Verbesserung der Lebensqualität von Menschen in den Fokus gerückt ist und die Anforderungen von Anwohnern an Immobilien gestiegen sind, rücken soziale Faktoren auch bei der Integration von Gebäuden in den urbanen Kontext im Mittelpunkt. Auch Governance-Kriterien gewinnen zunehmend an Bedeutung. Das Bewusstsein für eine transparente und offene Unternehmensführung ist in der Branche angekommen und wird wichtiger denn je.

Ohne gemeinsamen methodischen Rahmen ist die Erfassung beider Kriterien ein komplexes Unterfangen. Im Kern erfordert es eine multidimensionale Analyse, die verschiedene Ebenen berührt: Vom Gebäude über den Standort bis hin zu den heutigen und künftigen Mietern. Das trifft sowohl für den Ankaufsprozess im Investment als auch im Asset Management zu.

Auf der Ebene des Gebäudes gilt es etwa zu analysieren, wie die Gebäudeausstattung, Bauweise und Gebäudeklima den Gesundheitsschutz und das Wohlbefinden der Nutzer unterstützen und fördern. Barrierefreiheit ist dabei ein weiterer Aspekt. Mit der WELL-Zertifizierung gibt es erste Bemühungen, brancheneinheitliche Standards zu etablieren und etwa die Aufenthaltsqualität am Arbeitsplatz zu bewerten. Die Sozialverträglichkeit der Immobilie kann auch im Hinblick auf bereits bestehende oder künftig mögliche soziale Nutzung im Gebäude – etwa Einrichtungen aus der Pflege, Bildung, Erziehung – bewertet werden.

Eine weitere Dimension ist der Standort der Immobilie und die dortige Versorgungslage sowie Infrastruktur: Gibt es Gastronomie und Einkaufsmöglichkeiten? Bestehen Einrichtungen für die Kinderbetreuung, z.B. Kindergärten oder Schulen? Existieren Freianlagen oder Naherholungsgebiete in der Umgebung, wie ist die ÖPNV-Anbindung und -Erreichbarkeit – diese Aspekte definieren ein Gebäude mit. Über einen „Walk-Score“, der erfasst, wie einfach bestimmte Punkte des täglichen Bedarfs zu erreichen sind, kann das dokumentiert werden.

Auch das Geschäftsmodell der Mieter und ihre Branche spielen im Rahmen einer ESG-Analyse eine Rolle. Hier können Ausschlusskriterien definiert werden, etwa wenn ein Mieter nicht sozialverträgliche Ziele in seinem Geschäftsmodell verfolgt. Gleichzeitig ist es wichtig, einen regelmäßigen Austausch mit den Mietern als einen der wichtigsten Stakeholder der Branche zu verfolgen. So können deren Bedürfnisse frühzeitig verstanden und mit gezielten Maßnahmen eine hohe Mieterzufriedenheit erreicht werden.

Bei komplexen Projekten spielen soziale Aspekte eine immens wichtige Rolle. Das Refurbishment eines Bestandsgebäudes oder der Neubau sind nicht nur eine ökologische, sondern auch eine soziale Frage. Schließlich ist eine Immobilie immer in die städtebauliche und soziale Struktur der Stadt oder ihres Quartiers eingebunden und prägt diese ganz wesentlich. Es gilt also zu bewerten, welche Einflüsse eine Immobilie auf ihre Umgebung nimmt und wie es das Stadtbild und Sozialstruktur zukünftig verändert.

Gerade bei Projektentwicklungen ist es zudem enorm wichtig, Nutzer und Anwohner so früh wie möglich in den Planungsprozess einzubinden, wie es beispielsweise unser Projekt Quartier Am Humboldthain in Berlin-Mitte als positives Beispiel zeigt. Dafür braucht es ein aktives Change-Management. Ein soziales Immobilienverständnis erfordert darüber hinaus auch mögliche, offene, kreative Zwischennutzungen zuzulassen oder zu fördern, bis das Projekt seine endgültige Bestimmung gefunden hat.

Nicht zuletzt ist die Branche gefordert, Sozial- und Governance-Kriterien in ihrem Verhältnis zu ihren wichtigsten Stakeholdern umzusetzen und diese kritisch zu durchleuchten. Verträge mit Dienstleistern sollten im Hinblick auf ihre Sozialverträglichkeit hinterfragt werden. Dafür muss geprüft werden, ob etwa der Mindestlohn gezahlt wird und alle Arbeitsschutzgesetze eingehalten werden.