Stellen wir uns einen normalen Werktag in Deutschland vor, etwa einen Mittwochmorgen in Berlin. Während die Blechlawinen aus dem Speckgürtel um die Spreemetropole quälend langsam in die Stadt rollen und für das übliche Chaos verstopfter Straßen und frustrierter Pendler sorgen, kommen die Mitarbeiter des Zukunftsinstituts nach und nach entspannt in ihren Büros Am Humboldthain an – es ist Prime Time in der Fahrradgarage und am Rent-A-Bike-Stand des Quartiers.

Während das halbe Finance-Team noch schnell in der Coffee Bar die neueste fair gehandelte Röstung verkostet, nutzt die neue Compliance-Chefin die Chance, vor Arbeitsbeginn eine Runde im Fitnessstudio im 1. OG zu joggen. Um 9:30 Uhr steht nämlich bereits das wöchentliche Team-Update im Dachgarten an. Indes freut sich Research Analyst Tom bereits auf das Dinner mit seinem Kumpel Andrew in der neuen Bangkok Street Bar im Innenhof des Büros. Seine Hemden kann er dann schnell in der Mittagspause bei der Reinigung um die Ecke abholen und zu Hause deponieren. Glücklicherweise ist es nicht weit bis zu Toms Wohnung im Kiez nebenan. Denn die Zeit drängt ein wenig: Er soll den Visiting Scholar aus Cambridge, der vormittags am BER landen wird, vermutlich gegen Mittag an der nahen Bahnstation abholen.

 
(Bild oben: Die Alte Post in Berlin)
 

Stadt des 21. Jahrhunderts:
Kommunikativ, grün und vielfältig

So oder so ähnlich schwebt uns die Zukunft der Metropolen vor: eine Verdichtung und Verflechtung vielfältiger Nutzungsarten mit kurzen Wegen, grün und kommunikativ. Mit anderen Worten: Räume voller Urbanität und Lebensqualität. Das aber braucht andere, urbanere Immobilien und Raumkonzepte als bislang, die den sich wandelnden Bedürfnissen von Nutzern und Stadtgesellschaft und deren Wunsch nach Urbanität entsprechen.

Im 21. Jahrhundert, dem Jahrhundert der Städte, hat die seit der Nachkriegszeit dominierenden Funktionstrennung in einzelne Assetklassen wie Büro, Wohnen, Einzelhandel ausgedient. Monolithische, gesichtslose Einkaufsstraßen, Bürowüsten oder Schlafstädte erfassen nicht mehr ein Lebensgefühl moderner Stadtgesellschaften. Im Zentrum der modernen Stadt des 21. Jahrhunderts steht nicht mehr der motorisierte Individualverkehr, sondern der Mensch als soziales Wesen. Das sorgt nicht nur für urbanes Flair. Es ist auch ökologischer.

Die Urbanität und die urbane Dynamik eines Viertels und der einzelnen Immobilie selbst ist daher der Schlüssel für zukunftsfähige, langfristig lebenswerte Städte. Dies setzt kurze Wegen zwischen Wohnen, Arbeiten und Freizeit voraus. Urbanität aber bedingt auch spannende und abwechslungsreiche Räume, die sich am Ideal der europäischen Stadt orientieren und eine vielfältige und dichte Mischung unterschiedlicher Nutzungsformen und Kulturen auf engem Raum bieten. Gleichzeitig sollen sie Orte für spontane Begegnungen sein, wie die Markthallen und Piazzen der Mittelmeermetropolen.

Es ist daher evident: Mixed-Use-Immobilien und -Quartiere werden der Anker einer lebenswerten Stadtentwicklung sein. Denn sie verkörpern genau das Lebensgefühl der Urban Communities. Laut einer Studie des Zukunftsinstituts zum „Metropolitan Lifestyle“ ist es genau die Mischung aus vielfältigen Möglichkeiten und Flexibilität, die Freiheit verspricht und das Leben in einer Metropole für viele so attraktiv macht.

Mischnutzungskonzepten gehört daher die Zukunft in den Metropolen: flexibel nutzbare und veränderliche, gleichzeitig nachhaltige Flächen, die heute ein Büro, morgen ein Kino und übermorgen ein Boarding House sein können – oder alles zusammen in einer Gebäudehülle. Das alles nachhaltig und klimaneutral umgesetzt.

Immobilien für Lebensentwürfe und Geschäftsziele ihrer Nutzer

Hier setzen wir an und wollen gemeinsam mit unseren Investment-Partnern langfristig attraktive, resiliente Immobilien entwickeln, die das Zusammenleben verbessern und Mietern und Bewohnern so helfen, mit den richtigen Immobilien ihre Lebensentwürfe oder Geschäftsziele bestmöglich umzusetzen. Beispielsweise mit unserer Quartiersentwicklung Alte Post in Berlin-Neukölln. Gelegen in einem der spannendsten und aufregendsten Kieze der Hauptstadt greift sie die Vielfalt ihrer Umgebung auf. Wir haben hier ein unglaubliches urbanes Potenzial in den Räumlichkeiten identifiziert und mit einem Mixed-Use-Ansatz aufgeschlossen. War das Areal vorher abgeschlossen und ein Fremdkörper im Kiez, öffnet es sich nun seiner Umgebung und fügt sich mit seiner vielfältigen Nutzungsmischung aus modernen und flexiblen Büroflächen, Gastronomie, Wohnen und Lebensmitteleinzelhandel sowie sozialen Nutzungen in den Kiez ein. Im Zuge des Refurbishments haben wir auch nachhaltige Ansätze verfolgt. So entstehen etwa im Nebengebäude Wohnungen in Holzbauweise mit Blick über Berlin sowie Mikroapartments für Young Professionals und Studenten.

Dialog mit allen Stakeholdern

 
Daher setzen wir bei unserem Projekt Quartier Am Humboldthain von Anfang an auf eine breite Beteiligung lokaler Stakeholder, von der Politik über Gewerbetreibende bis hin zu den Anwohnern. Im Rahmen eines innovativen, zukunftsweisenden Werkstattverfahrens diskutieren und erarbeiten wir gemeinsam mit ihnen, was auf dem Grundstück später entstehen soll. Wir wollen in diesen Gesprächen mit allen Beteiligten einen Diskurs anstoßen, neue Einblicke gewinnen und gemeinsam herausarbeiten, was die optimale Quartiersentwicklung sein wird. Das ist ein intensiver Prozess, aber aus unserer Sicht notwendig für das Gelingen des Projekts. Am Ende soll ein lebendiges und lebenswertes Quartier entstehen, das sich zum Kiez hin öffnet.

Werkstätten vor der Planung

 
Diese Mixed-Use-Entwicklungen dürfen aber nicht nur den Anforderungen von Mietern und Investoren genügen. Damit sie langfristig attraktiv bleiben und Urbanität ausstrahlen, müssen sie sich mit ihrer Gestaltung und Nutzungsarten in ihren urbanen Kontext integrieren und die lokalen Bedürfnisse von Anwohnern und lokalen Stakeholdern aufnehmen. Diese externen Variablen sind wesentliche Einflussfaktoren für das Gelingen einer Mixed-Use-Entwicklung.

Das Ende der monolithischen Anlageklasse

 
Diese Entwicklung zur mischgenutzten Immobilie wird sich den kommenden Jahren weiter beschleunigen und das Antlitz unserer Städte verändern. Das bedeutet das Ende der monolithischen Assetklasse, wie sie in den vergangenen Jahrzehnten die Überlegungen und Strategien der Immobilienwirtschaft dominierten.

Anspruchsvolles Asset Management

 
Langfristig orientierten Investoren eröffnet das mit dem richtigen Asset Manager an ihrer Seite neue Chancen. Zwar ist der Aufwand in der Planung einer Mixed-Use-Immobilie initial zunächst höher: Neben Flächenumbauten und der Klärung von Behördenfragen gilt es einen passenden, stimmigen Nutzungsmix zu konzipieren. Das zahlt sich aber aus. Eine gelungene Mixed-Use-Umsetzung sorgt nämlich nicht nur für eine kontinuierliche und anhaltende Belebung sowie Nutzung der Flächen, sondern auch für einen stabileren Miet-Cashflow. Die Immobilie ist langfristig attraktiver, weil urbaner. Investoren profitieren außerdem von einer zusätzlichen Risikodiversifizierung, da Mixed-Use-Quartiere eine höhere Resilienz gegenüber Marktschwankungen bei einzelnen Assetklassen vorweisen.
 

Gründe genug also, um auf Urbanität zu setzen.

(Fotos Galerie: Die Alte Post in Berlin)